【投資】不動産投資について
- Top
- 【投資】不動産投資について
不動産投資や収益物件にご興味のある方へ
低金利時代の今、アパートやマンションなどの不動産投資に関心を持つ方が増えています。その一方で、「リスクが大きいのでは？」「会社員でもできるの？」など、不動産投資に不安のある方も多いことでしょう。
こちらでは、岡山市で不動産売買を行っている「あくら不動産」が不動産投資で成功するためのポイントや投資の流れ、注意すべき点などをご紹介しています。不動産投資でご不明な点があれば、お気軽にお問い合わせください。
不動産投資の3つのメリット
不動産投資は利益を得るために不動産へ投資することです。
株やFXなどの金融商品に比べて、比較的ローリスクで長期的に収入が得られ、節税効果も期待できます。
安定した家賃収入を得られる
一般的に不動産投資では、マンションやアパートなどを所有して、その部屋を貸すことで賃料が入ります。物件のオーナーになることで、毎月の家賃収入が入ってくることになります。
インカムゲインやキャピタルゲインを得られる
投資による収益には、資産を通じて得られる運用益「インカムゲイン」と、資産の売却で得られる利益「キャピタルゲイン」の2種類があります。不動産投資では、物件を保有することで、長期にわたって安定的な収入を得る「インカムゲイン」を目指します。
また、購入した物件を売却するときに、購入時よりも高く売れた場合には「キャピタルゲイン」も得られます。不動産投資では継続的にインカムゲインを得ながら、物件価格が上昇したタイミングで売却してキャピタルゲインを得ることも可能です。
高利回りを期待できる
現在は低金利が続いており、銀行にお金を預けていても、ほんのわずかしか利息がつきません。たとえばメガバンクの場合、定期預金の金利は0.010％程度。つまり100万円を1年間預けても、たったの100円しか利息がつかないということです。
これに対して、不動産投資の場合、物件の立地条件などがよければ数％の利回りを期待することも可能です。
なお、利回りは次の計算で求められます。
利回り＝（年間収益÷元本）×100
たとえば銀行に2000万円を預けたとして、金利はよくても0.1％程度でしょう。
これに対して2,000万円で購入したマンションの家賃が月6万円なら年間収入は72万円となり、3.6％の利回りを期待できるのです。
不動産投資を成功させるために必要な5つのポイント
低金利時代、不動産投資は資産運用にとって有力な選択肢の一つです。しかし、「預金金利が低いから」「相続税対策になりそう」といった安易な理由で始めると、痛い目に合うかもしれません。こちらでは不動産投資をするにあたって、気をつけたいポイントをご紹介します。
1：投資の目的を明らかにしよう
投資をする目的として、「なんとなくお金を貯めたいから……」だと、十分な戦略を練ることが難しいかもしれません。お客様が「なぜ不動産投資をしたいのか」目的を明らかにしておきましょう。
投資の目的としては、「副業として収入を得たい」「退職後に家賃収入を得たい」「相続税を抑えたい」など様々です。その目的によって、評価額の高い物件を購入するのか、低い物件を購入するのかが変わってきます。
2：中長期の視点で最適なエリアを選ぼう
不動産投資は数ヶ月や半年といった短期間に収益をあげるモデルではありません。1年あたりの利回りを気にされる投資家の方もいらっしゃいますが、一般的には中長期の視点で収支を考えるべき投資です。
これらのことから、現在の利便性だけではなく、国や地方の施策や将来的な開発状況なども考慮に入れ、中長期の投資先として最適なエリアを探すようにしましょう。
3：利便性が高いエリアを厳選しよう
アパートやマンションなど賃貸物件の場合、築年数や広さ、間取りよりも、どの地域に存在するかによって入居者を集めやすくなります。とくに駅から徒歩何分か、利用者が住みたい地域かなどのポイントは押さえておきましょう。
収益物件となるアパートやマンションでは、空き室がリスクとなります。想定している家賃で、常に入居者が埋まるような人気のエリアの物件を探すとよいでしょう。
4：土地・建物の将来性を考慮に入れよう
不動産投資においては、投資物件の将来性や特性を考慮に入れることが重要になります。土地の場合は、路線価や公示価格など過去と現在の推移を見比べることで、将来値上がりするか、下がっていきそうか予測することが可能なのです。
また、再開発が進められている地域や、学校・企業・商業施設などが計画されている地域などは、将来性が期待できます。建物の築年数をきちんと把握して、何年後にどういった修繕が必要かについても予測しておきましょう。
5：売却も視野に入れよう
不動産投資では、「出口戦略」も視野に入れることが必要です。不動産における「出口」とは、不動産を売却して手放す時点のこと。すなわち、タイミングよくスムーズに売れることまで考えなければならないのです。
スムーズに売れるようにするためには、物件を維持するための適切な管理やリフォーム、大規模修繕なども求められます。購入するときはもちろん、売却するときまでを考えて、物件の投資計画を立てましょう。
不動産投資の流れ
Step1：投資物件について情報収集する
新聞や情報誌、インターネットなどの情報、不動産セミナーへの参加などによって、不動産投資についての情報を集めていきましょう。国や自治体によって公示される地価の動きなどから、将来の不動産動向を予測することも必要です。情報を収集する中で、興味のあるエリアや投資したい物件を絞っていきましょう。
Step2：不動産会社に相談する
投資物件の情報を集めて、ご自身のエリアや物件などの希望が固まってきたら、不動産会社にご相談ください。あくら不動産はマンションやアパートなど投資物件の売買実績も豊富です。
お客様からご要望をしっかりお伺いして、お客様の投資スタイルに合わせた物件のご提案を行っていますので、安心してご相談ください。
Step3：投資物件を選ぶ
当社がご紹介できる様々な物件について、メリット、デメリットも含め丁寧にご説明します。興味を持たれた物件については、お客様ご自身で現地へ行き、しっかりチェックすることをおすすめします。
外壁や屋根などの外観や内装・設備の傷み具合、周辺環境などもお客様自身の目でお確かめください。納得のいく物件を選ぶようにしましょう。
Step4：資金計画を立てる
最適な物件が見つかっても、資金計画に不十分な点があれば、支払いが滞ってしまうこともあります。
自己資金と借入金との比率、諸経費、空き室リスク、将来のリフォーム費用なども考えて、収支計画を組んだり、ローンなど資金調達の準備をしたりなど資金計画を立てましょう。
ご不安な点については、担当者にご相談ください。
Step5：投資物件の購入を申し込む
購入したい物件が決まったら、不動産会社に購入申し込みの手続きを行います。
この段階では、まだ契約が決定しているわけではありません。
必要な書類に署名・捺印し、申込金を支払って、物件を押さえた状態となります。
正式な売買契約を締結し、引き渡しを行うまでの日程調整を行いましょう。
Step6：融資審査を受ける
正式な売買契約を締結する前に、金融機関による融資のための審査を受けていただきます。
お客様ご自身で金融機関を決めていただくことは可能ですが、当社が提携先の金融機関をご紹介することもできますので、必要がございましたらご相談ください。
融資審査には1週間くらいかかります。
Step7：売買契約を締結する
融資審査が無事通りましたら、いよいよ正式な売買契約の締結です。担当者から「重要事項説明書」について説明しますので、ご不明な点がございましたら、遠慮なくお尋ねください。
「不動産売買契約書」に署名、捺印を行い、手付金をお支払いいただければ売買契約の完了です。
Step8：物件の引き渡しを受ける
契約時に決めた日程にもとづき、最終的なお代金の振込とローンの実行が確認できましたら、物件の最終確認を行ってお引き渡しとなります。
決済時には登記費用や保険料などの諸経費も必要ですので、ご用意をお願いします。
当社は購入後の管理・運営業務をサポートすることも可能です。
不動産投資に関するQ&A
- Q 不動産を契約する際には、どんな点に注意すべきでしょうか？
-
必ずご自身の目で物件を確かめるようにしましょう。内見の際には、売り値どおりの価値がある物件なのか、細かい部分までしっかり確認してください。とくに外壁などの外観や水回りをしっかりチェックしましょう。
また、物件周辺の道幅や駐車場の有無、周辺環境、瑕疵（かし）担保責任や引っ越し時期についての確認も必要です。
- Q サラリーマンですが、投資物件の融資は受けられますか？
- 一般的に、サラリーマンの方は安定的な収入がありますので、金融機関による融資審査が通りやすいといえます。不動産物件という担保もあるので、さらに融資は受けやすくなるでしょう。
- Q よい物件かどうかは、利回りで判断できますか？
-
利回りも物件選びの基準にはなりますが、それだけで選ぶのはおすすめできません。利回りがよい理由をきちんと見極めておく必要があります。
「家賃が周辺の物件より割高」「物件が古く、すぐにリフォームが必要」といった理由があると、今は利回りがよくても、将来的には損をしてしまうこともあります。物件は長期的な視点で慎重に選びましょう。
- Q 不動産投資にはどんなリスクがありますか？
-
不動産投資の場合、一般的には10年以上所有するケースが多いでしょう。長い運用期間においては、様々なリスクの発生が考えられます。中でも最大のリスクは「空き室リスク」です。物件を所有していても、借り手がいなければ収入が得られないからです。
また、家賃滞納リスクや地価下落リスク、災害による建物の損壊リスクなどもあります。さらに日々の修繕や10年単位の大規模修繕の負担もあります。投資に関してご心配があれば、お気軽にご相談ください。
- Q 不動産投資で所得税を還付してもらえますか？
- 不動産投資の必要経費が家賃収入を上回ると赤字になり、確定申告によって所得税を還付してもらえます。必要経費としては、登記費用や減価償却費、管理費、修繕費などです。不動産投資によって節税になる仕組みについて、ご不明な点はお尋ねください。
